EL PATRIMONIO DE LAS ENTIDADES LOCALES. LA ENAJENACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES: VISIÓN GENERAL.

NOCIONES BÁSICAS Y CUESTIONES DE INTERÉS.

- SEGUNDA PARTE -

Como ya dijimos en la primera parte de este artículo, la idea que pretendemos es dar una visión general de los requisitos que hay que tener en cuenta a la hora de proceder a la enajenación de los bienes inmuebles de las EELL. En aquella primera parte, hemos tenido ocasión de referiros a la prelación de fuentes en materia patrimonial, cuestión de suma importancia, como también lo es la clase de bien que puede ser objeto de enajenación. Hemos tratado la alteración de la calificación jurídica de los bienes, como institución que facilita y en ocasiones viabiliza la gestión patrimonial. Para finalizar con una referencia a los procedimientos de enajenación: subasta, adjudicación directa, permuta y cesión gratuita. Ahora finalizaremos esta segunda parte, con las seis cuestiones que seguidamente exponemos.

5.- EL ALCANCE DE LA EXCLUSIÓN DE ESTE TIPO DE CONTRATOS DE LA LCSP

Otra cuestión fundamental y no exenta de polémica, es la interpretación que se mantenga respecto al alcance de la exclusión de este tipo de contratos de la LCSP. No hay más que analizar la posición de la Junta Consultiva de Contratación Pública del Estado, reflejada en sus informes, como el de 25/08, de 29 de enero de 2009, emitido a instancia de la Diputación de Valencia, sobre el Régimen jurídico aplicable a los procedimientos y formas de adjudicación de los contratos patrimoniales celebrados por una entidad local. Así como la de las distintas Juntas Consultivas de Contratación, en especial, la de la Comunidad Autónoma de Aragón, reflejada entre otros en el Informe 4/2009, de 15 de abril, el Informe 10/2010, de 15 de septiembre, o el Informe 6/2015, de 12 de mayo.

La mayoría de mis compañeros entienden que efectivamente en la preparación y adjudicación de estos contratos hay que acudir a la LCSP, mientras que una minoría, entre la que me encuentro, considera que la exclusión, es prácticamente absoluta, y hay que acudir a la normativa patrimonial, con alguna salvedad.

El art. 9 LCSP, excluye de la presente Ley además de las autorizaciones y concesiones sobre bienes de dominio público, los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales. Y el art. 112 RBEL, dispone que las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán en cuanto su preparación y adjudicación por la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones Locales, pero no olvidemos que dicha norma es del año 1986.

También el art. 110 LPAP, precepto ciertamente de carácter supletorio, establece que los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos patrimoniales se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación, por la LPAP y sus disposiciones de desarrollo y, en lo no previsto en estas normas, por la legislación de contratos de las Administraciones públicas. Sus efectos y extinción se regirán por esta ley y las normas de derecho privado.

Y el art. 106 LPAP, referido a los contratos para la explotación de bienes patrimoniales, también remite a las propias normas de la LPAP tras establecer que la explotación de los bienes o derechos patrimoniales podrá efectuarse a través de cualquier negocio jurídico, típico o atípico, nos dice en su apartado segundo que serán de aplicación a estos negocios las normas contenidas en el Capítulo I del Título V LPAP.

No es objeto de esta visión general que pretendemos ofrecer, profundizar en temas concretos, pues en este momento lo que se persigue es diseñar una especie de guion de las cuestiones más básicas que deberemos tener en cuenta a la hora de enajenar el patrimonio municipal, y en especial los bienes inmuebles. Y ciertamente esta es una cuestión que por su interés y, fundamentalmente, por las consecuencias prácticas que genera, seria merecedora de ello. No tiene sentido que optar por una u otra interpretación conlleve efectos tan distintos, hasta el punto de que acudir a una u otra normativa, patrimonial o de contratos, el mismo negocio jurídico puede llevarse a cabo o resultar inviable.

6.- LA DEPURACIÓN FÍSICA Y JURÍDICA DE LOS INMUEBLES A ENAJENAR

El art. 113 RBEL, dispone que antes de iniciarse los trámites conducentes a la enajenación del inmueble se procederá a depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose su deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad si no lo estuviese.

Pero el alcance de dicha obligación va más allá, y no puede equipararse al cumplimiento de los meros tramites de deslinde e inscripción registral, como afirma la sentencia del TS de 23 de noviembre de 2012, sino que debe abarcar cualquier circunstancia que tenga que ver con la disponibilidad del inmueble. Y en este sentido afirmaba: “… en el caso concreto examinado, debe abarcar la determinación de los eventuales derechos de adquisición preferente de los ocupantes del inmueble, cuyo título de ocupación resultaba desconocido al iniciarse el expediente. De este modo la sentencia no niega la posibilidad de enajenar bienes arrendados; solamente exige que, con antelación, estén definidos los derechos de terceros que puedan recaer sobre el inmueble…”

Y continúa afirmando el TS, en la mencionada sentencia que: “La depuración de la situación de los inmuebles es una manifestación del principio rector de la gestión patrimonial de los bienes de cualquier administración, consistentes en el eficiencia económica en su explotación y la mejor satisfacción del interés general (...)

Respecto a la inscripción registral, si bien lo deseable es que el bien que se pretende enajenar figure debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del Ayuntamiento, por razones de control y trasparencia, es interesante traer a colación la sentencia del TS, de 27 de febrero de 1997, en la que se afirmaba: “…  El segundo acto (a saber, acuerdo sobre reversión antes citada) se impugna porque se dice que se infringió el artículo 113 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 junio, ya que no se procedió a inscribir la titularidad del Ayuntamiento sobre la parcela en el Registro de la Propiedad antes de iniciar los trámites para la enajenación. Pero tampoco puede prosperar este argumento, por dos razones: 1.ª) En primer lugar, porque lo que dice el precepto es que se inscribirá en el Registro de la Propiedad «si no lo estuviese», es decir, si la finca no estuviese inscrita, cosa que no ocurre en el presente caso, porque la finca sí figura en el Registro de la Propiedad, por más que no conste la titularidad municipal. 2.ª) En segundo lugar, y a la postre, esa infracción de forma no sería invalidante, sino una mera irregularidad que, a tenor del artículo 48.2 de la Ley de Procedimiento Administrativo (a la sazón vigente), ni originaría indefensión ni impediría al acto alcanzar su fin…”

Por su parte el art. 136 LPAP, precepto de carácter supletorio, también exige que antes de la enajenación del inmueble o derecho real se procederá a depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose el deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad si todavía no lo estuviese,

Nada se dice en relación con el IGBD, pero resulta de todo punto aconsejable, dar de alta el bien antes de su enajenación, si es que no estuviera ya dado de alta, no solo a efectos de conocimiento y control del patrimonio sino también de coordinación, especialmente con la Contabilidad.

7.- COMUNICACIÓN Y AUTORIZACIÓN

Toda enajenación, gravamen o permuta de bienes inmuebles habrá de comunicarse al órgano competente de la Comunidad Autónoma. Si su valor excediera del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación requerirá, además, autorización de aquél, tal y como exige el art. 79 TRRL. En el mismo sentido se pronuncia el art. 109 RBEL, cuyo tenor literal, en principio no debería ocasionar ningún problema ya que dicho precepto textualmente dice: “Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, cuando su valor exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación. No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad Autónoma de toda enajenación de bienes inmuebles que se produzca”.

Vemos como hay dos momentos distintos, el primero, previo a la adopción del acuerdo de enajenación, para aquellos casos en los que el valor del bien que se pretende enajenar exceda del importe señalado en los artículos mencionados. Y el segundo, una vez acordada la enajenación, habrá que dar cuenta de la misma.

El TS, también ha tenido ocasión de pronunciarse a este respecto, estableciendo en su sentencia de 9 de abril de 2007, que: “… Y dado que esa comunicación la refiere la norma a la enajenación, al decir el art. 79 citado, “toda enajenación de bienes inmuebles habrá de comunicarse al órgano competente de la Comunidad Autónoma”, se ha de entender por tanto, como refiere la parte recurrente, que solo surge esta obligación de comunicar al órgano competente de la Comunidad Autónoma, cuando se ha producido realmente la enajenación, y no cuando se aprueba el acuerdo para la enajenación, pues así se infiere de los términos claros de la norma y además así lo ha entendido esta Sala en la sentencia de 22 de septiembre de 2005…”     

También hemos de tener en cuenta que cuando estemos ante monumentos, edificios u objetos de índole artística o histórica que pretendamos enajenar, será necesario contar con un informe previo del órgano estatal o autonómico competente de acuerdo con la legislación sobre Patrimonio Histórico y Artístico.

8.- LA VALORACIÓN DE LOS BIENES

La valoración aparece a lo largo de la normativa patrimonial, en todos los actos de gestión y disposición de bienes, desde una doble perspectiva, la valoración propia del bien o derecho de que se trate, en cuyo caso estamos en presencia de un valor del mercado, como ocurre con la enajenación, o bien, como base para determinar un porcentaje a efectos de distribución de competencias entre los órganos municipales, o del cumplimiento de obligaciones relacionadas con otras Administraciones públicas, comunicaciones o autorizaciones e incluso para poder formalizar algún negocio jurídico como las permutas.

Así, se exige la valoración para las adquisiciones a las que se refieren los arts. 11 a 15 RBEL, para el alta al IGBD, a la que aluden los arts. 20 y ss. RBEL, en la fijación del canon de las concesiones, según los arts. 80 y ss. RBEL, para los arrendamientos o cesiones de uso, de conformidad con el art. 92 RBEL, en las cesiones gratuitas, según el art. 110 RBEL o para las enajenaciones de bienes a las que se refieren los arts. 112 y ss., y en especial el Art. 118 del tan citado RBEL, según el cual será requisito previo a toda venta o permuta de bienes patrimoniales la valoración técnica de los mismos que acredite de modo fehaciente su justiprecio.

Si el bien que pretendemos enajenar se encuentra dado de alta en el IGBD, como debe ser, la valoración que tenga asociada, de conformidad con el apartado q) del art. 20 RBEL, esto es el valor que correspondería en venta al inmueble, debe ser el valor de mercado, pero en la fecha en la que el bien fue dado de alta. De manera que, si tenemos que enajenar dicho bien, no estamos sujetos al valor que conste en el inventario para determinar su justiprecio, salvo que el alta se hubiera producido en fechas tan recientes que existiera la seguridad de que la repetida valoración se correspondería con el valor de mercado a la fecha de formalizar la venta.

Por su parte, el art. 114 LPAP, precepto de aplicación supletoria a las EELL, dispone que las valoraciones, deberán ser motivadas, explicitando los parámetros en que se fundamentan, y podrán ser efectuadas por personal técnico dependiente del departamento u organismo que administre los bienes o derechos o que haya interesado su adquisición o arrendamiento, o por técnicos facultativos del Ministerio de Hacienda.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, regula el régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes los inmuebles, así como la elaboración de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación. Si bien dicha Orden se dictó con un objetivo muy concreto, a lo largo del tiempo ha ido encontrando acomodo como instrumento básico en el que fundamentar las valoraciones.

No vamos a profundizar ahora en la metodología que se utiliza para efectuar las valoraciones, más allá de señalar los cuatro métodos básicos en los que aquellas suelen fundamentarse, a saber, el método del coste, el de comparación, el de actualización de rentas y el método residual. Como dice la Orden, dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.

También conviene señalar que el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), y en especial su Título V, bajo el epígrafe Valoraciones, regula las normas para valorar el suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos. Ahora bien, aunque dichas reglas de valoración solo están previstas para supuestos concretos, como  la verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística, la fijación del justiprecio en la expropiación, o la del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas, sin duda son útiles a la hora de motivar la valoración, según las características y circunstancias del bien que vayamos a enajenar.

El antes mencionado art. 114 LPAP, prevé que estas actuaciones puedan encargarse a sociedades de tasación debidamente inscritas en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España y empresas legalmente habilitadas, con sujeción a lo establecido en la legislación de contratos. También podrá modificarse la tasación, de forma motivada, cuando no justifique adecuadamente la valoración de algunos elementos determinantes, cuando razones de especial idoneidad del inmueble le otorguen un valor para la Administración distinto del valor de mercado, o cuando concurran hechos o circunstancias no apreciados en la tasación.

En este sentido, podemos traer a colación la sentencia del TS de 3 de mayo de 2007, por la que se anulaba una determinada compraventa en base a una serie de alegaciones entre ellas: “… se considera infringido el artículo 11 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 1372/1986 (…) En concreto, se señala por la recurrente que este requisito del informe previo pericial no se considera cumplido con el Informe conjuntamente emitido por la Secretario Delegado de la Gerencia Municipal de Urbanismo y el Responsable del Área Económica del Ayuntamiento, imputándosele al mismo los siguiente vicios:

a) Falta de idoneidad y competencia de los expresados técnicos para la emisión del Informe.

b) El Informe infringe los principios de objetividad e imparcialidad.

c) El Informe se acomoda a las exigencias de la parte vendedora.

Por otra parte, la recurrente señala, complementado la anterior argumentación, la falta de proporcionalidad del precio pactado, en relación con el precio fijado…”

Y la sentencia concluyo diciendo: “Por todas estas circunstancias el precio de la compraventa no ha contado con el soporte (informe pericial) exigido por el precepto que se cita como infringido en la demanda (11 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales , aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de julio), ni con un sistema de fijación que acredite la corrección de mismo de modo fehaciente (artículo 118 del mismo Reglamento) por lo que, en consecuencia, no resulta cumplido el principio de buena administración, exigido por el artículo 4 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio. Por las razones expresadas, el Informe de Valoración que hemos analizado no cuenta con las exigencias necesarias para constituir un elemento objetivo de control administrativo en el trámite de determinación del precio de la compraventa que nos vemos obligados a anular.”

9.- IGBD E INSCRIPCIÓN REGISTRAL

El IGBD ha sido a lo largo de los años una de las instituciones más olvidadas del ámbito local, y valga aquí la utilización del término institución para caracterizar a este instrumento básico para el desarrollo de la gestión patrimonial. Lo que no deja de ser llamativo cuando aquél justifica su propia existencia, desde los mismos orígenes de su regulación, en la capacidad que posee como compendio de conocimiento de las propiedades municipales y, consecuentemente, sin duda alguna, en la función que, por tal circunstancia, puede cumplir como garantía de control y protección de las mismas. Se trata de un registro administrativo, al que se le atribuyen meros efectos de carácter interno, que nace como medio auxiliar de la Administración, al igual que el resto de los registros administrativos,

La verdadera importancia, trascendencia, valor y potencialidad del Inventario se comprende cuando gracias a él, la gestión patrimonial se convierte en una actuación no sólo más ágil y eficaz, sino mucho más eficiente y transparente, o por el contrario a causa de él, aquélla se vuelve inoperante, dado que los costes que puede suponer al erario público el desconocimiento o la falta de control de determinadas propiedades, en un momento dado, pueden llegar a ser elevadísimos, y las consecuencias para aquél bastante negativas, hasta el extremo de provocar graves daños e incluso perjuicios irreparables que alcanzarían a la misma perdida de la propiedad.

Un ejemplo claro son las parcelas sobrantes, destinadas a ser enajenadas directamente a los propietarios de los inmuebles colindantes, sin embargo, en muchos más casos de los imaginables, su destino ha sido la incorporación directa a la propiedad del colindante sin que el Ayuntamiento ni tan siquiera haya tenido conocimiento de que ello ha sucedido así, es más ni tan siquiera de que contaba con tal propiedad.

Estos casos, y otros aún más sangrantes, se han dado con bastante frecuencia en municipios de cierto tamaño, donde ha existido una actividad urbanística destacada, ya que el origen de estas parcelas sobrantes suele estar en antiguos caminos o viales, que por cambios de planeamiento pasan a ser edificables, aunque no por sí mismos, de ahí que se las califique como parcelas sobrantes.

La LPAP articula en su Título II la Protección y Defensa del Patrimonio y, en concreto, a la regulación del Inventario destina el Capítulo II de dicho Titulo, que bajo la denominación “Del Inventario Patrimonial”, dedica a tal menester los arts. 32 a 35 LPAP. De los cuatro artículos mencionados, únicamente tienen la consideración o el carácter de básicos, los apartados 1 y 4 del art. 32 LPAP, por lo que, sólo las previsiones contenidas en ellos son de aplicación directa a las EELL. La LPAP habla del Inventario Patrimonial, a diferencia de la legislación de régimen local que habla de Inventario (de todos los bienes y derechos) y en este sentido, únicamente queremos destacar que, a todos los efectos, es mucho más pormenorizada, minuciosa e incluso rigurosa, la regulación que para las CCLL se contiene en el RBEL de 1986, que la que dispone, con carácter general, la propia de la LPAP.

No cabe duda pues, que la importancia tan enorme de este instrumento de conocimiento, control y gestión patrimonial requiere una sustancialidad propia en su tratamiento, como tenemos previsto realizar en próximas publicaciones. Ya que más allá del cumplimiento de una obligación legal, la de formar Inventario de todos sus bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza o forma de adquisición, es una imperiosa necesidad, pues desde luego, no hay sistema de gestión patrimonial que pueda desarrollarse y funcionar, si no es sobre la base de un correcto IGBD. Cuestión esta que pudimos comprobar en el Ayuntamiento de Valencia, cuando en los años 1995-1996, desarrollamos e implantamos el Sistema de Gestión Patrimonial, conocido como SIGESPA.

Sobrepasado con creces -30 años- el último plazo otorgado por el RBEL para la formación de los respectivos inventarios de las EELL, tres años desde su entrada en vigor, incluidos los bienes inmuebles, de naturaleza demanial, aunque no sean edificios, sorprende que aun hoy existan muchos municipios que carecen de él o no cuentan más que con relaciones de algunas propiedades desactualizadas completamente. Y teniendo en cuenta que el incumplimiento de esta obligación impide desarrollar una gestión patrimonial eficiente, dinámica y transparente, al no contar con este instrumento básico de conocimiento, control y gestión del patrimonio municipal, que no deja de ser el patrimonio de todos los ciudadanos, no se entiende como este incumplimiento no conlleva ningún tipo de responsabilidad.

Respecto al Registro de la Propiedad, el art. 36 RBEL establece la obligación de inscribir en él los bienes inmuebles y derechos reales, de acuerdo con lo previsto en la legislación hipotecaria. Mientras la LPAP regula la inscripción en dicho Registro en sus arts. 36 a 40, y en la Disposición Transitoria Quinta. Los citados artículos tienen el carácter de básicos, en algún caso, y de aplicación general en el resto, estableciéndose en ellos la obligatoriedad de la inscripción para las Administraciones Públicas en los correspondientes Registros de los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dicho Registro.

Destaca de manera relevante un precepto de aplicación general a todas las Administraciones Públicas, el art. 37 LPAP, que establece dos importantes novedades para aquéllas, en orden a facilitar la inscripción registral. La primera referida a las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas y demás previstas en el art. 206 LH, que se practicarán mediante traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen, o mediante la certificación prevista en dicho artículo, siempre que no afecten a terceros, siguiendo el procedimiento y requisitos que al efecto establece el propio precepto que nos ocupa. Y la segunda alude a la reanudación del tracto sucesivo, de manera que además de los medios previstos en el art. 200 de la Ley Hipotecaria, la certificación a que se refiere el artículo 206 LPAP será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposición dentro de los 30 días siguientes a aquél en que la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación.

Concluyendo, al menos teóricamente, desde junio de 1989 no hay excusa alguna que exima a las EELL de contar con un IGBD que recoja la totalidad de sus bienes y derechos debidamente valorados, con las características y requisitos recogidos en los Arts. 17 y ss. RBEL. Y desde el 4 de febrero de 2009, tampoco la hay para que esos bienes y derechos se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad.

10.- LA IMPORTANCIA DE LAS BASES CARTOGRAFICAS

No existe la menor duda de la importancia que la documentación gráfica tiene en la gestión del patrimonio municipal, que se convierte en necesidad irrenunciable, cuando de los bienes inmuebles se trata.

Ya desde principios del pasado siglo se requería esta documentación para el control del patrimonio, así el Estatuto Municipal de 9 de marzo de 1924 disponía que: Los Ayuntamientos de poblaciones mayores de 100.000 habitantes tendrán tres años de plazo, a partir de su constitución, para formar los inventarios. Siempre que sea posible, habrá planos parcelarios que determinen la cabida y linderos en los inmuebles con referencia a vértices de triángulos de tercer orden o topográficos, o de los puntos culminantes y fijos de los terrenos…” Y obligaba a que de todo inventario se enviará copia certificada al Gobernador civil, para su custodia en archivo de la Diputación provincial y su publicación en el Boletín Oficial. Especificando que otro tanto debía hacerse con los planos y con la rectificación anual del inventario.

Concretamente el Ayuntamiento de Valencia, como también hicieron otros tantos, encargo al Instituto Geográfico la formación del plano del término municipal, a fin de tener una base segura para futuros proyectos de urbanización y para toda la organización de los servicios. Su coste ascendió a 700.000 Ptas. El resultado fue la realización y obtención por el Ayuntamiento de una documentación cartográfica de una calidad más que sobresaliente y un valor incuestionable.

Dichos planos, que fueron rescatados por el Servicio de Patrimonio en el año 1992, han venido utilizándose para identificar y regularizar propiedades municipales, y también como una prueba indiciara más, junto a otras muchas, para sostener la propiedad municipal y dar altas al IGBD.

A lo largo de aquellos años hubo múltiples intentos fallidos de digitalización, para poder explotar la documentación y obtener valiosa información mediante la superposición de estos planos con otros tantos como los de planeamiento, o los de propiedades municipales. Hasta que en el año 2007 se concretó con la Fundación Jiménez Lorente, del Departamento de Ingeniería Cartográfica de la UPV, su Georreferenciación, mediante un Convenio para el periodo 2008-2014.

plano parcelario 1929

Respecto a la superposición de planos, hay que decir que garantiza una información patrimonial de primer orden, al facilitar las tareas de identificación de los bienes de una manera espectacular, ahorrando mucho tiempo y esfuerzo que pueden ser empleados en otros cometidos. Dando con ello cumplimiento a los principios de agilidad, eficiencia, rentabilización, optimización, trasparencia, entre otros tan demandados del actuar de la Administración. Aún en algún caso sólo esta superposición viabiliza la posibilidad de identificación de la propiedad y, obviamente, de su protección. Permite la determinación clara de la naturaleza jurídica de los bienes municipales, en aquellos supuestos en los que se superpongan PGOU y Parcelario, recordemos que aquella calificación viene impuesta de un modo automático por las determinaciones del planeamiento (art. 81 LRBRL y art. 8 RBEL).

Otra de las funciones que la superposición de planos facilita, y siempre que una de ellas sea la de PGOU, es la inscripción del viario municipal en el IGBD y también su posterior inscripción registral. Identificación, límites, longitud y anchura, se deducen de la superposición de distinta documentación gráfica, de planeamiento y de propiedad básicamente. La misma técnica nos facilita la información del momento en que se producen las hipotéticas alteraciones automáticas de la calificación jurídica de los bienes. Y también nos proporcionan el dato que acredite en qué momento pueden surgir derechos de reversión sobre propiedades municipales cuya adquisición tenga origen en anteriores expropiaciones.

Superposición parcelario 1929 y manzanas catastrales actuales

Superposición información catastral y propiedades municipales (SIGESPA)

Como decimos, la documentación gráfica es una de las informaciones imprescindibles, de tal manera que el actual RBEL, reproduciendo textualmente el art. 28 del RB de 1955, dispone que siempre que fuere posible, se levantarán planos de planta y alzado de edificios y parcelarios que determinen gráficamente la situación, lindero y superficie de los solares, parcelas no edificadas y de las fincas rústicas, con referencia, en éstas, a vértices de triángulos, de tercer orden o topográficos o a puntos culminantes y fijos del terreno. En todo caso, se obtendrán fotografías, debidamente autenticadas, de los bienes muebles históricos, artísticos o de considerable valor económico. Y el art. 30 RBEL, al regular su archivo, dispone que todos los documentos que refrenden los datos del Inventario y, en especial, los títulos de dominio, acta de deslinde, valoración, planos y fotografías, se archivarán con separación de la demás documentación municipal.

Para finalizar, solo decir que hemos intentado remarcar las cuestiones que consideramos tienen un especial interés a la hora de proceder a la enajenación de bienes de las EELL, especialmente cuando se trata de inmuebles de titularidad municipal. Que evidentemente somos conscientes de que la mayoría de ellas requiere un tratamiento mucho más amplio que el que aquí hemos ofrecido. Sin embargo, hemos considerado ante la opción de elegir cualquiera de ellas y profundizar en su análisis, dar en este primer momento una visión general de todas ellas, y dejar su tratamiento individualizado para sucesivas publicaciones.

Esmeralda Orero Pardo
Valencia 24 Agosto de 2019

 

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